买了楼花尚未交割的人现在应该感到惊慌吗？
By 新西兰中文先驱网· 2022年12月21日 00:45
本文来源：NZ每日财经
更严格的贷款规则和更高的利率可能会危及新房的交割。
专家警告说，当业主要求他们解决这个问题而不能解决问题时，那些将他们的财务推向极限以购买新房的业主可能会遭受一生的震惊。
利率上升和银行用来确定借款人负担能力的压力测试利率在去年飙升，一些在房地产市场高峰期购买楼花的人慢慢发现在目前情况下银行不会向他们提供去年同样金额的贷款，或者他们的房子在建造之前就已经亏本了。
iCLAW财产律师Aasha Foley已经看到创纪录数量的购买楼花合同的人询问房屋建筑公司是否可以转售他们的合同以便在交割前退出，因为他们不再有能力交割新房。
在这个阶段，她所代表的房屋建筑商已同意业主与房地产经纪人合作将合同转售并摆脱困境。他们还选择不追究交割违约，因为他们确实在指定的时间范围内找到了替代合同。
“幸运的是，到目前为止，我们遇到过这种情况的客户，他们已经设法转售了他们的合同或自行解决了问题，或者让家庭成员参与进来并掌控了他们的财务危机，因此他们已经能够度过难关了。这绝对是一个即将出现的问题，我认为它会在我想象的明年年中对每个人造成更大的打击。”
虽然她还没有看到任何人违约，但很多人无法在title或CCC签发后要求的10个工作日内交割新房，并要求延期以便他们可以返回银行并重新申请贷款。
Foley还注意到奥克兰的一些大型住宅开发项目，人们在过去两三年间无条件购买了这些房产，但在2023年3月至2023年10月完工后，他们可能很难去交割。
“我目前的预测是，明年他们会发现自己处于这样一种境地，他们有义务根据合同完成对新建筑的交割，到时候事情可能已经发生了变化，他们签署了那份合同，并在他们签署合同的时候就实际上担负了义务去完成交易并支付这笔钱。”
“我接受过技能教育，能够理解自己正在从事的工作，如果我有一份必须在明年交割的购买房产合同，但不知道利率可能是多少，我现在会很紧张以及担心所有这类的事情。”
AUT建筑学教授John Tookey表示，未来两年将是艰难的，越来越多的人将在建筑完工时取消合同，尤其是在房价下跌的情况下。
“你最终会发现说，‘我承诺建造一座价值100万纽币的房子而现在只值90万了，这个合同还有什么意义’。会有人从一开始就陷入负资产，而且不可避免地，人们会拔掉别针。”
他说，人们也会开始发现甚至更难签约购买新房，因为银行需要一个固定的建筑价格来签署新房贷款，而当通货膨胀率达到8%左右时，建筑公司也几乎是不可能做到这点（不临时加价）。
“你将会遇到这样一种情况，即建筑商为了取得顺利完工而不得不提高成本，因此他们很难承诺以固定价格进行建造。”
仅为配图，图片来源：新西兰中文先驱网
Easy Mortgages的抵押贷款顾问Gareth Veale还没有发现任何银行拒绝客户的建造贷款申请，但他表示这可能会发生，因为如果客户不再符合当前标准，并非所有银行都会提前批准新建筑贷款。
“这（建筑贷款）从来都不是完全批准的，所以它总是有时间限制的，或者有其他这样那样的条件，所以如果你不满足这些批准条件或在批准期限内不能交割。（预批就作废了）”
房屋和土地建筑套餐（Home&Land Package）更容易获得贷款，因为你购买交割了土地、获得批准并已经开始建设（建筑贷款已经开始放贷了），而楼花方案（Turn-Key）则更棘手。
“但是在楼花方案的情况下，你在完成时才付款——这些情况会变得有点困难，尤其是如果估值在交割时没有增加反而减少了。”
“值得庆幸的是，我的客户遇到过开发商很乐意退还押金的情况，因为他们可以以更高的价格出售房子，但我还没有遇到过有人这么晚签了合同然后房产价值下跌的情况或者他们只需要同时卖掉楼花合同。”
他说，人们无法履行合同的困境可能会继续发生，人们有可能失去定金。
MI Mortgages抵押贷款顾问Gene Andrews补充说，对于一些房主来说，这可能会成为一个大问题。“人们在注册时就知道这是有风险的，但他们不会料到事情的变化会这么大。”
建筑商也注意到该行业的放缓。
代表中小型建筑公司的新西兰认证建筑商协会首席执行官Malcolm Fleming表示，与其说客户完全取消了合同，不如说他们只是重新调整工程价格以满足新的预算。
该协会发现，Covid后非常高的咨询量下降了约20%，并且他们排队等候的约20%的工作已经重新调整了建造规模以使其更加便宜，因为由于建筑成本上升，他们无法再借到那么多钱了。
“所以，他们正在以更少的成本建造更便宜的东西。”
房主正在做出的改变要么缩小新建筑的规模，要么留在原地并扩建和翻新他们现有的房产，Fleming表示，这可能更受银行青睐。
Master Builders Association首席执行官David Kelly表示，由于经济疲软以及利率上升将会影响是否继续进行新住宅建设的决定，住宅建设正在放缓。
“我们经历了非常强劲的十年增长，这次经济衰退与我们过去看到的剧烈冲击不同。这为房主和企业提供了计划和调整的时间。”
然而，Kelly说，好处是人们更容易找到建筑商了，尤其是在材料短缺也有所缓解的情况下。
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